Wohngebäudeversicherung im Fokus: Informationslücken bei Eigentümerwechsel

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Wie das Handelsblatt am 21. Oktober 2026 berichtete, besteht beim Wechsel des Eigentümers einer Immobilie häufig Unklarheit über die Wohngebäudeversicherung. Zwar geht die Versicherung grundsätzlich auf den Erwerber über, doch dies bedeutet nicht automatisch, dass der bestehende Schutz auch zum Gebäude und zur neuen Nutzung passt.

Eduard Gashi, Fachwirt für Versicherungen und Finanzen (IHK) und Inhaber von EG ImmoFinanz, erläutert, dass der entscheidende Fehler oft lange vor dem eigentlichen Schaden passiert. Immobilien- und Versicherungsmakler spielen eine zentrale Rolle bei der Klärung dieser Fragen, doch in der Praxis entstehen immer wieder Informationslücken.

Der Übergang der Versicherung

Bei einem Immobilienverkauf geht die Wohngebäudeversicherung in der Regel auf den neuen Eigentümer über. Dies ist im Versicherungsvertragsgesetz (VVG) geregelt. Allerdings bedeutet dies nicht, dass der neue Eigentümer automatisch den gleichen Schutz genießt wie der Vorbesitzer. Die Versicherung muss an die neuen Gegebenheiten angepasst werden, insbesondere wenn sich die Nutzung des Gebäudes ändert oder wenn der neue Eigentümer andere Anforderungen an den Versicherungsschutz hat.

Die Rolle der Makler

Immobilienmakler und Versicherungsmakler sind oft die ersten Ansprechpartner bei einem Eigentümerwechsel. Sie haben die Aufgabe, sowohl den Verkäufer als auch den Käufer über die versicherungsrechtlichen Aspekte des Verkaufs aufzuklären. Doch in der Praxis wird diese Aufklärung oft vernachlässigt. Gashi betont, dass viele Makler nicht über das notwendige Fachwissen verfügen oder die Komplexität des Themas unterschätzen. Dies führt dazu, dass neue Eigentümer oft nicht wissen, ob ihr Versicherungsschutz ausreichend ist.

Praktische Probleme

Ein häufiges Problem ist, dass die neue Nutzung des Gebäudes nicht mit dem bestehenden Versicherungsschutz übereinstimmt. Beispielsweise kann ein Gebäude, das zuvor als Einfamilienhaus genutzt wurde, in eine Ferienwohnung umgewandelt werden. In einem solchen Fall kann der bestehende Versicherungsschutz unzureichend sein, da die Risiken für eine Ferienwohnung oft höher sind als für ein dauerhaft bewohntes Haus. Ein weiterer kritischer Punkt ist die Unterversicherung. Wenn das Gebäude nicht zum aktuellen Neuwert versichert ist, kann es im Schadensfall zu erheblichen finanziellen Einbußen kommen.

Für Haushalte

Für private Haushalte, die eine Immobilie erwerben, kann eine unzureichende Wohngebäudeversicherung schwerwiegende finanzielle Folgen haben. Im Schadensfall, beispielsweise bei einem Brand oder einem Wasserschaden, kann die Versicherungssumme nicht ausreichen, um die Reparaturkosten zu decken. Dies kann zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen, insbesondere wenn der Eigentümer nicht über zusätzliche Rücklagen verfügt.

Für Unternehmen

Auch für Unternehmen, die Immobilien erwerben oder verwalten, ist eine angemessene Wohngebäudeversicherung von großer Bedeutung. Insbesondere bei gewerblich genutzten Gebäuden können die Risiken komplexer sein, und eine unzureichende Versicherung kann zu erheblichen Betriebsunterbrechungen und finanziellen Verlusten führen. Unternehmen sollten daher sicherstellen, dass ihre Versicherung an die spezifischen Anforderungen ihrer Immobilien angepasst ist.

Für Investoren

Investoren, die in Immobilien als Anlageklasse investieren, müssen sich der Risiken bewusst sein, die mit einer unzureichenden Versicherung verbunden sind. Eine Unterversicherung kann den Wert der Investition erheblich mindern, insbesondere wenn es zu einem größeren Schaden kommt. Investoren sollten daher bei der Due Diligence auch den Versicherungsschutz der Immobilie genau prüfen und gegebenenfalls anpassen.

Für Regierungen

Für Regierungen und Aufsichtsbehörden besteht die Herausforderung, sicherzustellen, dass Verbraucher ausreichend über ihre Versicherungsrechte und -pflichten aufgeklärt werden. Dies könnte durch strengere Regulierungen für Makler oder durch öffentliche Aufklärungskampagnen erreicht werden. Zudem könnten standardisierte Informationsmaterialien entwickelt werden, die bei jedem Immobilienverkauf ausgehändigt werden müssen.

Langfristige Konsequenzen

Langfristig könnte eine bessere Aufklärung und Anpassung der Wohngebäudeversicherungen dazu beitragen, die finanzielle Stabilität von Haushalten und Unternehmen zu stärken. Es würde auch das Vertrauen in den Immobilienmarkt erhöhen, da Käufer sich sicherer sein können, dass ihre Investitionen angemessen geschützt sind. Für die Versicherungsbranche könnte dies zu einer höheren Kundenzufriedenheit und einer Reduzierung von Streitfällen führen.

Ein weiterer Aspekt, der in der Diskussion oft übersehen wird, ist die psychologische Komponente des Versicherungsschutzes. Viele Eigentümer, insbesondere Erstkäufer, verlassen sich blind auf die bestehenden Verträge, ohne diese kritisch zu hinterfragen. Diese Fehlannahme kann dazu führen, dass sie im Schadensfall unangenehm überrascht werden. Die Aufklärung über die Notwendigkeit einer individuellen Anpassung der Versicherung sollte daher bereits im frühen Stadium des Kaufprozesses erfolgen, um falsche Erwartungen zu vermeiden.

Zusätzlich spielt die Digitalisierung eine zunehmend wichtige Rolle in der Versicherungsbranche. Online-Plattformen und Vergleichsportale bieten zwar mehr Transparenz, können aber auch zu einer Überforderung der Verbraucher führen. Ohne fachkundige Beratung ist es schwierig, den passenden Schutz zu finden. Hier sind sowohl die Versicherungsunternehmen als auch die Makler gefordert, klare und verständliche Informationen bereitzustellen, die den spezifischen Bedürfnissen der neuen Eigentümer entsprechen.

Ein weiteres Problem ist die mangelnde Standardisierung der Versicherungsbedingungen. Jeder Anbieter hat seine eigenen Klauseln und Ausschlüsse, was den Vergleich und die Anpassung der Verträge erschwert. Eine branchenweite Harmonisierung der Bedingungen könnte hier Abhilfe schaffen und die Transparenz erhöhen. Dies würde nicht nur den Verbrauchern zugutekommen, sondern auch die Arbeit der Makler erleichtern, die dann mit einem einheitlicheren Rahmen arbeiten könnten.

Schließlich ist die Frage der Haftung bei Fehlinformationen oder Unterlassung ein kritisches Thema. Wenn ein Makler versäumt, den neuen Eigentümer über die Notwendigkeit einer Anpassung der Versicherung aufzuklären, kann dies zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Klare Richtlinien und eine strengere Überwachung der Beratungspflichten könnten hier helfen, die Qualität der Beratung zu verbessern und die Verbraucher besser zu schützen.