IW-Wohnindex: Kaufpreise in den sieben größten Städten sinken, Angebotsmieten steigen bundesweit um 4,5 Prozent

Das Wichtigste - # IW-Wohnindex: Kaufpreise in Metropolen sinken, Mieten ziehen an - ## Hecho - Die Kaufpreise in den sieben größten Städten Deutschlands sind im Durchschnitt gesunken.

# IW-Wohnindex: Kaufpreise in Metropolen sinken, Mieten ziehen an

Die Kaufpreise in den sieben größten Städten Deutschlands sind im Durchschnitt gesunken. Gleichzeitig sind die Angebotsmieten bundesweit um 4,5 Prozent gestiegen. Diese beiden Bewegungen gehen aus dem IW-Wohnindex hervor, über den das Handelsblatt am 23. Oktober 2026 berichtet hat. Der Index wird vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt und gilt als einer der etablierten Frühindikatoren für die Entwicklung von Kauf- und Mietpreisen auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Festzuhalten ist zunächst, was der Befund sagt und was er nicht sagt. Er sagt: Der Durchschnitt der Kaufpreise in den sieben größten Städten bewegt sich nach unten, während die Angebotsmieten – also die in Inseraten ausgewiesenen Mieten, nicht die Bestandsmieten bestehender Verträge – bundesweit um 4,5 Prozent zulegen. Er sagt nicht, dass Immobilien in Deutschland insgesamt billiger werden, und er sagt auch nicht, dass die Mieten in allen Regionen im gleichen Tempo steigen. Die vom IW gewählte Abgrenzung – sieben größte Städte auf der einen, Bundesgebiet auf der anderen Seite – ist selbst Teil der Aussage: Zwei Teilmärkte mit unterschiedlicher Dynamik werden hier nebeneinandergestellt.

Der Befund ist bemerkenswert, weil er zwei Entwicklungen bündelt, die in der öffentlichen Debatte oft getrennt verhandelt werden.

Die erste betrifft den Kaufmarkt. Wenn die Kaufpreise in den sieben größten Städten im Schnitt sinken, dann heißt das nicht zwangsläufig, dass Wohnen dort günstiger wird. Der Durchschnitt über sieben sehr unterschiedliche Städte kann von einzelnen Standorten getrieben werden; er kann eine Bewegung abbilden, die sich in München anders darstellt als in Leipzig oder in Köln. Der IW-Wohnindex liefert die Richtung, nicht die Differenzierung nach Stadt und Segment. Wer aus dem Durchschnitt ableitet, in welcher Stadt welche Preise gelten, überinterpretiert die Zahl.

Die zweite betrifft den Mietmarkt. Ein Plus von 4,5 Prozent bei den Angebotsmieten bundesweit ist eine Größenordnung, die in der laufenden Debatte um Bezahlbarkeit von Wohnraum Gewicht hat. Angebotsmieten sind das, was Menschen bei einer Neuvermietung oder einem Umzug tatsächlich angeboten bekommt – und genau an dieser Stelle wirkt sich die Knappheit am direktesten aus. Die Bestandsmieten, also die Mieten in laufenden Verträgen, folgen eigenen Regeln und bewegen sich regelmäßig langsamer. Wer Angebotsmieten mit Bestandsmieten verwechselt, kommt zu falschen Schlüssen über die Belastung der heutigen Mieterhaushalte.

Beide Zahlen zusammen beschreiben eine Schere. Auf der einen Seite ein Kaufmarkt, der in den größten Städten nachgibt. Auf der anderen Seite ein Mietmarkt, der bundesweit anzieht. Diese Konstellation ist für sich genommen kein Widerspruch: Kaufpreise und Mieten reagieren auf unterschiedliche Faktoren und mit unterschiedlicher Verzögerung. Aber sie verändert die Kalkulationen der Akteure, und zwar an mehreren Stellen gleichzeitig.

Hinzu kommt die methodische Einordnung. Der IW-Wohnindex ist ein Index, keine amtliche Statistik. Er verdichtet eine Vielzahl von Einzelbeobachtungen zu einer Kennzahl. Wer ihn zitiert, sollte die Abgrenzung mitzitieren, sonst wird aus einem Durchschnittswert eine scheinbar allgemeine Aussage über „den Immobilienmarkt“ – eine Größe, die es in dieser Einheitlichkeit nicht gibt.

Für Haushalte. Die entscheidende Frage für einen Haushalt lautet, ob er mietet oder kauft – und die beiden Zahlen aus dem IW-Wohnindex deuten in unterschiedliche Richtungen. Wer zur Miete wohnt und einen Neuvertrag abschließen muss, sieht sich mit einem bundesweiten Anstieg der Angebotsmieten um 4,5 Prozent konfrontiert. Wer in einer der sieben größten Städte kaufen will, findet im Durchschnitt sinkende Kaufpreise vor. Das bedeutet aber nicht, dass der Kauf für jeden Haushalt leichter wird: Ein sinkender Durchschnittspreis sagt nichts über die Finanzierungskosten, über die Nebenkosten eines Erwerbs oder über das konkrete Objekt im konkreten Stadtteil. Die Schere verschiebt relative Attraktivität, sie beseitigt keine Zugangshürden.

Kurzfristig, also in den kommenden Monaten, dürfte die Belastung für Haushalte mit anstehender Neuvermietung im Vordergrund stehen: Der Mietanstieg wirkt unmittelbar auf das verfügbare Einkommen. Mittelfristig stellt sich die Frage, ob die sinkenden Kaufpreise in den Metropolen mehr Haushalte in die Lage versetzen, Eigentum zu erwerben – eine Frage, die der Index allein nicht beantwortet.

Für Unternehmen. Für Unternehmen mit Personal in den sieben größten Städten ist der Mietanstieg ein Kosten- und Rekrutierungsfaktor. Wenn Angebotsmieten bundesweit um 4,5 Prozent steigen, wird Wohnraum in gefragten Lagen für Beschäftigte teurer, und das schlägt sich in Gehaltsforderungen und Standortentscheidungen nieder. Für Unternehmen, die selbst Flächen mieten, ist die Bewegung ebenfalls relevant, wobei der IW-Wohnindex Wohnraum abbildet – eine Übertragung auf Gewerbemieten ist nicht zulässig und wäre eine eigene Erhebung. Kurzfristig dominiert die Frage, wie Unternehmen mit steigenden Wohnkosten ihrer Belegschaft umgehen. Mittelfristig berührt die Entwicklung die Standortwahl, besonders für Funktionen, die sich zwischen Städten verschieben lassen.

Für Investoren. Sinkende Kaufpreise bei steigenden Mieten verändern das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete – eine Kennzahl, die in der Immobilienbewertung eine zentrale Rolle spielt. Ob und in welchem Umfang sich daraus Chancen ergeben, hängt von Faktoren ab, die der IW-Wohnindex nicht abbildet: von der Entwicklung der Finanzierungsbedingungen, von der Qualität des jeweiligen Objekts, von der Rechtslage bei Mietverträgen und von der regionalen Nachfrage. Der Index liefert eine Richtungsangabe für zwei aggregierte Märkte; er ersetzt keine Objekt- und Standortprüfung. Festhalten lässt sich lediglich: Die beiden Größen, die für die Bewertung von Mietwohnimmobilien zusammenwirken, bewegen sich derzeit gegenläufig.

Kurzfristig bedeutet das für Investoren vor allem Unsicherheit über die weitere Richtung: Ein sinkender Kaufpreisdurchschnitt in sieben Städten ist noch kein etablierter Trend, und ein Mietanstieg von 4,5 Prozent auf Bundesebene sagt nichts über die Mietentwicklung in einzelnen Portfolios. Mittelfristig entscheidend ist, ob sich die Schere weiter öffnet oder schließt – der nächste IW-Wohnindex wird dazu die erste belastbare Information liefern.

Für Kommunen und Politik. Für Städte und Gemeinden ist der Befund in doppelter Hinsicht relevant. Einerseits entlastet ein sinkender Kaufpreisdurchschnitt in den größten Städten die Debatte um den Zugang zu Eigentum. Andererseits zeigt der bundesweite Mietanstieg von 4,5 Prozent, dass die Anspannung am Mietmarkt nicht nachlässt. Kommunen, die auf Neuvermietungen angewiesen sind, um Zuzug zu bewältigen, stehen damit vor einer anhaltenden Aufgabe. Kurzfristig geht es um die Frage, wie sich steigende Angebotsmieten auf Haushalte mit knappen Budgets auswirken. Mittelfristig um die Frage, ob die Wohnungspolitik die beiden Bewegungen – sinkende Kaufpreise in den Metropolen, steigende Mieten im Bundesgebiet – als getrennte Probleme behandelt oder als zusammenhängende Verschiebung zwischen Eigentum und Miete.

Einordnung

Der IW-Wohnindex vom Oktober 2026 beschreibt keine Krise und keinen Boom, sondern eine Verschiebung. Kaufpreise in den sieben größten Städten sinken im Schnitt, Angebotsmieten steigen bundesweit um 4,5 Prozent. Das sind zwei Zahlen, die aus derselben Erhebung stammen und trotzdem zwei verschiedene Märkte beschreiben. Wer sie zusammen liest, erkennt eine Schere – mehr lässt sich aus einem Index dieser Aggregationsebene seriös nicht ableiten. Alles Weitere, ob sich der Trend verfestigt, welche Städte betroffen sind und wie sich die Schere auf einzelne Haushalte auswirkt, muss aus der nächsten Erhebung und aus regional differenzierten Daten kommen, nicht aus einem Durchschnittswert.