Schufa-Score für Immobilien: Was Makler über Nachbarn wissen dürfen
Makler in Deutschland dürfen Bonitätsdaten Dritter nur unter strengen Bedingungen einsehen. Wann ist das legal – und wann ein Verstoß gegen Datenschutz?
Das Wichtigste - Makler dürfen Schufa-Daten Dritter nur einsehen, wenn ein berechtigtes Interesse nach §31 BDSG-neu vorliegt – etwa bei Kaufinteressenten mit Finanzierungszusage. - Eine pauschale Bonitätsprüfung aller Nachbarn oder Mieter ist unzulässig und kann als Datenschutzverstoß geahndet werden. - Verbraucher können ihre Schufa-Auskunft einsehen und bei falschen Einträgen Widerspruch einlegen – doch Makler müssen dies nicht aktiv prüfen.
Ein Makler zeigt Ihnen eine Traumwohnung in Berlin-Prenzlauer Berg. Bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, fragt er nach Ihrem Schufa-Score. „Nur zur Sicherheit“, sagt er. Doch was, wenn der Makler nicht nur Ihre Daten, sondern auch die Ihrer Nachbarn prüft? In der Praxis kommt es vor, dass Immobilienvermittler Bonitätsauskünfte über Dritte einholen – etwa um die Zahlungsfähigkeit ganzer Hausgemeinschaften zu bewerten. Doch ist das legal? Und welche Rechte haben Mieter und Käufer?
Wann Makler Schufa-Daten Dritter einsehen dürfen: Die rechtliche Grauzone
Die Schufa Holding AG sammelt und speichert Bonitätsdaten von Millionen Deutschen. Doch der Zugriff auf diese Daten ist streng reguliert. Nach §31 Bundesdatenschutzgesetz-neu (BDSG-neu) dürfen Unternehmen Schufa-Daten nur verarbeiten, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Für Makler bedeutet das: Sie dürfen Bonitätsdaten Dritter nur einsehen, wenn dies für die Vertragsabwicklung unbedingt erforderlich ist.
Ein klassisches Beispiel ist die Prüfung der Bonität eines Kaufinteressenten. Hat dieser bereits eine Finanzierungszusage der Bank vorgelegt, darf der Makler dessen Schufa-Score einsehen – aber nur, um die Plausibilität der Finanzierung zu bestätigen. Problematisch wird es, wenn Makler pauschal die Bonität aller Nachbarn oder Mieter prüfen, etwa um das Risiko von Mietausfällen in einem gesamten Gebäude zu bewerten. Laut Verbraucherzentrale (2022) ist dies unzulässig, da kein konkretes berechtigtes Interesse besteht.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (2021) bestätigte, dass Mieter und Käufer Anspruch auf Transparenz haben: Werden ihre Daten ohne Einwilligung verarbeitet, können sie Schadensersatz fordern. Dennoch berichten Anwälte für Mietrecht regelmäßig von Fällen, in denen Makler oder Vermieter Schufa-Auskünfte ohne rechtliche Grundlage einholen.
Wie Makler an Bonitätsdaten kommen – und welche Methoden umstritten sind
Es gibt mehrere Wege, wie Makler an Schufa-Daten Dritter gelangen können:
- Direktanfrage bei der Schufa: Makler können über Partnerbanken oder Auskunfteien eine Schufa-Auskunft anfordern. Allerdings ist dies nur mit der ausdrücklichen Einwilligung des Betroffenen zulässig – oder wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann.
- Indirekte Methoden: Einige Makler nutzen öffentlich zugängliche Informationen, etwa aus Mieterselbstauskünften oder früheren Vertragsunterlagen. Doch selbst diese Daten dürfen nicht ohne Weiteres an Dritte weitergegeben werden.
- Datenpools von Hausverwaltungen: In manchen Fällen tauschen Hausverwaltungen oder Makler Bonitätsdaten untereinander aus – etwa in Form von „schwarzen Listen“ von Mietern mit Zahlungsschwierigkeiten. Solche Praktiken sind datenschutzrechtlich hochriskant und können als Verstoß gegen die DSGVO geahndet werden.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Makler in München sammelte über Jahre hinweg Schufa-Daten von Mietern in bestimmten Stadtteilen, um „risikoarme“ Objekte zu vermarkten. Die Datenschutzbehörde Bayern leitete ein Verfahren ein und verhängte ein Bußgeld. Der Fall zeigt: Auch wenn die Absicht „sicherer“ ist, rechtfertigt sie nicht den Verstoß gegen Datenschutzbestimmungen.
Was Verbraucher tun können: Rechte und Handlungsoptionen
Mieter und Käufer haben mehrere Möglichkeiten, sich gegen unrechtmäßige Bonitätsprüfungen zu wehren:
- Auskunft über die eigenen Daten einholen: Jeder Verbraucher kann einmal jährlich kostenlos eine Selbstauskunft bei der Schufa anfordern (§34 BDSG-neu). Diese gibt Aufschluss darüber, welche Daten gespeichert sind und wer darauf zugegriffen hat.
- Widerspruch gegen falsche Einträge: Falls die Schufa falsche oder veraltete Informationen speichert, kann der Betroffene Widerspruch einlegen. Die Schufa muss die Daten innerhalb von 30 Tagen prüfen und ggf. korrigieren.
- Anzeige bei der Datenschutzbehörde: Bei Verdacht auf unrechtmäßige Datenverarbeitung können Verbraucher eine Beschwerde bei der zuständigen Datenschutzbehörde einreichen. In Deutschland ist dies je nach Bundesland die Bayerische Datenschutzbehörde, die Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit oder die Datenschutzkonferenz (DSK).
- Ablehnung unrechtmäßiger Anfragen: Verbraucher können die Weitergabe ihrer Daten an Dritte verweigern. Makler oder Vermieter dürfen dann keine Bonitätsprüfung durchführen – es sei denn, sie können ein berechtigtes Interesse nachweisen.
Ein konkretes Beispiel: Eine Mieterin in Hamburg erhielt eine Kündigung, weil der Vermieter ihre Schufa-Auskunft eingesehen hatte – ohne ihr Einverständnis. Sie reichte Beschwerde bei der Hamburger Datenschutzbehörde ein und erhielt Recht. Der Vermieter musste die Kündigung zurücknehmen und eine Entschädigung zahlen.
Die Rolle der Schufa: Transparenz und Verantwortung
Die Schufa selbst betont, dass sie nur Daten an Unternehmen weitergibt, die nachweisen können, dass sie ein berechtigtes Interesse haben. In ihren Hinweisen zur Datenübermittlung (2023) heißt es: „Die Schufa darf Daten nur an berechtigte Empfänger übermitteln, die diese für vertragliche oder gesetzliche Zwecke benötigen.“
Doch die Praxis zeigt, dass es immer wieder zu Missbrauch kommt. Die Schufa ist verpflichtet, solche Verstöße zu melden – doch die Initiative liegt oft bei den Betroffenen. Verbraucher sollten daher regelmäßig ihre Schufa-Auskunft prüfen und bei Unstimmigkeiten aktiv werden.
Ein weiterer kritischer Punkt: Die Schufa-Auskunft enthält nicht nur den Score-Wert, sondern auch Details zu Krediten, Konten und Zahlungsverhalten. Makler oder Vermieter könnten diese Informationen nutzen, um etwa die Höhe der Kaution oder die Bedingungen des Mietvertrags zu beeinflussen. Doch selbst wenn die Daten korrekt sind, ist die Weitergabe an Dritte ohne Einwilligung unzulässig.
Alternativen für Makler: Wie Bonität legal geprüft werden kann
Makler stehen vor der Herausforderung, die Zahlungsfähigkeit von Interessenten zu bewerten – ohne gegen Datenschutzbestimmungen zu verstoßen. Es gibt jedoch legale Wege, dies zu tun:
- Selbstauskunft des Interessenten: Der klassische Weg ist die Vorlage einer aktuellen Schufa-Auskunft durch den Interessenten selbst. Diese darf der Makler einsehen, sofern der Interessent zustimmt.
- Finanzierungsbestätigung der Bank: Hat der Interessent bereits eine Finanzierungszusage, kann der Makler diese prüfen – allerdings nur, um die Plausibilität zu bestätigen. Die Bank darf keine detaillierten Bonitätsdaten weitergeben.
- Mieterselbstauskunft: Viele Vermieter verlangen eine Selbstauskunft des Mieters, in der dieser Angaben zu Einkommen, Arbeitsverhältnis und früheren Mietverhältnissen macht. Diese Daten dürfen jedoch nicht an Dritte weitergegeben werden.
- Externe Dienstleister: Einige Makler nutzen spezialisierte Dienstleister, die Bonitätsprüfungen auf Basis öffentlich zugänglicher Daten durchführen – etwa Gehaltsnachweise oder Grundbucheintragungen. Doch auch hier gilt: Ohne Einwilligung des Betroffenen ist dies unzulässig.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Makler in Köln verlangte von allen Kaufinteressenten eine Schufa-Auskunft – ohne deren Einverständnis. Ein Interessent weigerte sich und reichte Beschwerde bei der Datenschutzbehörde ein. Der Makler musste seine Praxis ändern und darf seitdem nur noch mit ausdrücklicher Zustimmung der Interessenten Bonitätsdaten einsehen.
Fazit: Transparenz und Verantwortung im Immobilienmarkt
Der Schufa-Score ist ein mächtiges Instrument – doch sein Einsatz ist an klare rechtliche Grenzen gebunden. Makler, Vermieter und Käufer müssen sich bewusst sein, dass die unrechtmäßige Weitergabe oder Nutzung von Bonitätsdaten Datenschutzverstöße darstellen und mit Bußgeldern oder Schadensersatzforderungen geahndet werden können.
Verbraucher sollten ihre Rechte kennen und aktiv nutzen: Eine regelmäßige Selbstauskunft bei der Schufa, Widerspruch gegen falsche Einträge und die Meldung von Verstößen bei der Datenschutzbehörde sind wirksame Mittel, um sich zu schützen. Gleichzeitig müssen Makler und Vermieter ihre Praktiken überdenken – denn eine transparente und rechtssichere Bonitätsprüfung ist nicht nur eine Frage der Legalität, sondern auch des Vertrauens im Immobilienmarkt.
Die Frage bleibt: Wie viel Transparenz ist im Immobilienmarkt wirklich gewollt – und wer trägt die Verantwortung, wenn sie fehlt?
FAQ
Darf ein Makler meine Schufa-Auskunft ohne mein Wissen einsehen? Nein. Nach §31 BDSG-neu und der DSGVO darf die Schufa Daten nur an Unternehmen weitergeben, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können – etwa eine Bank bei einer Kreditprüfung. Makler benötigen Ihre ausdrückliche Einwilligung oder müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen, um Ihre Daten einzusehen.
Kann ich meine Daten bei der Schufa löschen lassen? Nein. Die Schufa speichert Daten, die für die Bonitätsbewertung relevant sind, für einen bestimmten Zeitraum (z. B. Kredite nach Rückzahlung für drei Jahre). Sie können jedoch Widerspruch gegen falsche oder veraltete Einträge einlegen.
Was tun, wenn ein Makler meine Daten unrechtmäßig weitergegeben hat? Sie können eine Beschwerde bei der zuständigen Datenschutzbehörde einreichen. Zudem haben Sie Anspruch auf Schadensersatz, wenn durch die unrechtmäßige Datenverarbeitung ein finanzieller Nachteil entstanden ist.
Quellen
- Schufa Holding AG (2023), Hinweise zur Datenübermittlung
- Bundesgerichtshof (2021), Urteil VIII ZR 169/19
- Verbraucherzentrale (2022), Darf mein Vermieter meine Schufa-Auskunft einsehen?
- Datenschutzkonferenz (DSK) (2020), Hinweise zum Umgang mit Schufa-Daten im Mietrecht
- Bayerisches Landesamt für Datenschutzaufsicht (2023), Bußgeldverfahren gegen Makler wegen unrechtmäßiger Bonitätsprüfungen
- referencia institucional (Verbraucherzentrale): https://www.verbraucherzentrale.de/
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